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Dr. Roberto Luiz Silveira de Castro é Advogado, Contabilista e Perito e Avaliador Imobiliário. Especialista em Direito Imobiliário, com experiência nas questões no Cartório de Notas (escrituras) e Cartório de Registro de Imóveis (RGI) e Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais. Vasto conhecimento em Direito Real - parcelamento do Solo Urbano com ênfase em desmembramentos e loteamentos. Vertentes que envolvam a legislação da municipalidade de Paraty e região.
A No Direito Civil brasileiro constam dois tipos de contratos: o típico e o atípico. No primeiro caso, estão previstos e regulamentados pela legislação, como, por exemplo se enquadram o Contrato de Corretagem e o de Prestação de Serviços. O Contrato de Administração de Imóveis é um contrato atípico, pois não tem uma regulamentação previamente estabelecida pela legislação. Um contrato bem elaborado, com as devidas cautelas adotadas proporciona muito mais segurança entre as partes. Havendo essa preocupação do profissional se estabelece uma relação de tranquilidade e parceria com o cliente, proporcionando negociações imobiliárias mais equilibradas e menos suscetíveis à problemas futuros. Recentemente duas decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) explicitam a complexidade dos Contratos de Administração de Imóveis. Em abril de 2013, o ministro Luis Felipe Salomão, entendeu que se trata de um Contrato de Mandato: 1. A administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal). Por outro lado, não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido -, porquanto ausente sua culpa, elemento imprescindível em sede de responsabilidade civil subjetiva. Tal jurisprudência destaca ainda que a administradora não responde em regra, por inadimplência do locatário quando o profissional adota todas as cautelas, verifica a idoneidade financeira, obtém todas as certidões necessárias, atestando que a pessoa era apta para aquela locação e adotando o mesmo critério de pesquisa em relação ao fiador. Por outro lado, o administrador responde, quando contratualmente fica combinado o aluguel garantido, quando está previsto em contrato que se ocorrer do locatário ficar inadimplente, a administradora assume o débito, ou quando o profissional é negligente na escolha do locatário e do fiador ou negligente nos atos de cobrança. Ainda em 2013, no mês de maio, o ministro do STJ Ricardo Vilas Boas Cuevas entendeu de uma forma diferente no aspecto contratual, tratando a administração como uma atividade complexa que envolve o uso de vários contratos, uma espécie de rede contratual, onde as partes envolvidas manuseiam diferentes tipos de documentos para que os objetivos negociais sejam alcançados. Para elaborar um contrato de administração de imóveis, o corretor precisa conhecer algumas Resoluções específicas do Cofeci. Entre elas a 005/78 que estabelece no artigo 1º a obrigatoriedade de ser um documento escrito e a necessidade de inclusão de outras informações: Art. 1º Toda e qualquer intermediação imobiliária será contratada, obrigatoriamente, por instrumento escrito que incluirá, dentre outros, os seguintes dados: a) nome e qualificação das partes; b) individualização e caracterização do objeto do contrato; c) preço e condições de pagamento da alienação ou da locação; d) dados do título de propriedade declarados pelo proprietário; e) menção da exclusividade ou não; f) remuneração do corretor e forma de pagamento; g) prazo de validade do instrumento; h) (revogada pela Resolução-Cofeci nº 811/03 em face do que dispõe o art. 727 do Código Civil Brasileiro, ipsis litteris: Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual resolução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeitos dos trabalhos do corretor.) i) autorização expressa para receber, ou não, sinal de negócio. Sobre a remuneração do administrador imobiliário, destaca-se a Resolução 334/92 que coloca por exemplo que o profissional tem direito a um aluguel na prospecção da administração, a não ser em casos de aluguel garantido, e uma remuneração mensal de até 12% do valor do aluguel pela atividade de administrador. O Código Civil também reserva um trecho muito importante para o corretor de imóveis que atua na administração imobiliária. O artigo 601 no trecho que trata do Contrato de Prestação de Serviços, aponta que se o prestador não for contratado para determinado trabalho especificado no contrato, ficará entendido que está obrigado a todo serviço compatível com suas forças e condições, o que abre uma brecha séria, uma possibilidade de interpretação que pode permitir um escopo muito grande sobre as obrigações contratuais do administrador. Por isso é fundamental que haja, de forma bem detalhada, todas as obrigações do corretor de imóveis enquanto está administrando o imóvel. Também deverá ser uma preocupação do profissional da intermediação imobiliária a inclusão da Cláusula Penal. Em caso de rescisão por parte do proprietário do imóvel, sem justa causa, o prestador de serviços (administrador) terá direito a toda remuneração vencida, caso haja débitos, e metade da remuneração que lhe caberia até o fim do contrato. Exemplificando: uma administração de uma locação com contrato de 30 meses, supondo que na metade, ou seja, nos quinze meses de contrato, o locador queira sem justificativa, rescindir o pacto. Pelo Código Civil caberia ao administrador receber sete meses e meio de aluguel. Deve-se sempre constar essa informação para que o profissional tenha maior segurança. Existem diferenças quando se trata de administração de imóvel residencial e não residencial. Há um regime jurídico específico para locação residencial e outro para locação não residencial e o administrador de imóveis precisa se atentar para estas diferenças que são grandes. Dando um exemplo: se o profissional celebra um contrato de locação residencial em nome do cliente, inferior a trinta meses, está colocando o cliente numa situação de desconforto. Por outro lado, se celebrar um contrato não residencial acima de 5 anos pode causar dificuldades caso o cliente não queira conceder ao locatário o direito de renovação compulsória de contrato.
